“我们到一个餐馆，喜欢点一个菜的原因，过去和今天是不同的。”

    他打比方的方式，有点文艺。其实我是不喜欢打比方这种说理方式的，太粗糙。但在座的人参差不齐，年龄偏大，他们的知识结构，比较容易接受这种说理方法。

    看样子，冯总也是见人下菜碟。

    “过去，我们爱点红烧肉，不仅是因为习惯它的味道，而且因为它油水多，菜馆的分量足，我们能够满足自己对油水的需要，所以，这个菜是百年来，最普及的硬菜。而在我们小时候，虾和蟹，并不像今天那样受欢迎，而野菜，是上不了宴席的。”

    需求变化了，这恐怕是他要说的意思吧。

    “今天，人们对大鱼大肉的需求变了。对味道营养及个人爱好，有所挑剔。光靠增加材料成本来做红烧肉的餐馆，生意就下降，而靠味道和个性化取胜的餐馆，生意就好了起来。这就是变局。民以食为天，用食材来打比方，大家估计有共鸣。”

    他为什么不说火锅呢？在重庆这地方，离了火锅不行啊。

    “中国人的消费已经开始升级了。在农村修一个三层楼，也娶不到媳妇，在重庆有个两居室，找媳妇就太轻松了。为什么？因为重庆所带来的其它收益，适合人们的新需求。比如公共资源这一项，就远超乡村。这里有最好的学校，最好的医院，最好的公共交通，最好的社区保障，最好的就业机会，最好的成长空间。还是打比方，在朝天门开个火锅店，肯定比在开县开五个火锅店，得到的利润都好。”

    他终于说到火锅了，我听到身边有两位，长舒了一口气。重庆人对火锅有一种执念，这是基本感情。

    “决定供需的是消费体系，中国处于巨大的消费升级之中，也就是说，在巨大的变化之中。比如过去有个北京吉普就很牛了，今天你开个日本车，还有人笑话你。重庆原来有嘉陵摩托，二十年前有一台，很是拉风，姑娘小伙羡慕。但是在今天，你要是没一台长安汽车，都不好意思谈恋爱。”

    这话说得，下面哈哈大笑起来。虽然幽默，但是实情。

    “变中有不变的，那就是房子。房子在中国，是安家的象征，成家立业，才是完整的人生。房子是所有消费中最大件、最复杂、最典型的体现。可以这样说，在哪个城市有哪样品质的房子，基本上就代表了你的消费水平。在其它消费都不断升级的情况下，房子升级是最火锅化的体现。”

    火锅这个词再次出现，并且有一个新后缀，火锅化。

    “火锅容纳百味，包含所有食材。如同消费代表，没有什么升级有它那样体现得完整。与别墅相比，豪车算得了什么？一个千万富翁，不过北京上海的三居室。表面上，火锅的价格仿佛也不太高，但因食材的不同，价格没有顶的。况且，火锅那百味齐全的刺激，让我们对房价的感受，也五味俱全。综合体现消费的楼市，如同食物届的火锅。一个巨大的江湖，波动着每个人的心。”

    这是文艺化的表达，但重庆人就爱听这个。我说过，重庆人是感性的，讲义气，有时还有点冲动，如同他们的口味。

    “当改革开放，把农民巨大的劳动力释放出来，就像有魔法一样，从土地里呼唤出了巨大的生产力，让中国经历了百年以来最伟大的改变。”

    他的这几句话，是模仿老马对资本主义的评价。但非常符合中国人的实际。

    “经过教育的有文化的农民，他们的生产效率不应该被农业所束缚，他们投入到工业化之中，所产生的爆发力简直摧毁了外国人的常识，中国人的观念，造成了百年未有之大变局。并且，依附在农业文明的中国传统文化，也受到洗礼。”

    这是一个作家或者社会学家讲话的方式，看样子，这个冯总，称他为老师是对的，要不然，他培养不出这么多高手。

    “农民进城了，成功者需要成为一个正经的城里人，这就是所谓的刚需和消费升级。所有投资涨价之类的现象，只不过是这种成功和前进的溢出，看到大趋势，就明白方向。”

    这不仅是因为城镇化，而且是因为工业化，更是因为市场化，所以推动楼市兴旺的力量，不过是中国的前进。

    “他们在投资什么？在投资未来。因为人们越来越富，对大城市资源的向往也越来越有条件实现，为什么不买房？过去革命时选择党派，人们是用生命投票。今天选择城市，人们是用脚投票。愿意在哪里居住，就是对哪里充满希望。所以，房价上涨的城市，政府不要怕，这说明，大家看好你呢。”

    此时，又有一部分笑声，估计官员们再矜持，也经不住这种吹捧吧。人民的需求，我们怎么可以回避呢？

    “所以，需求论只讲社会平均工资是不对的，那只是一个静态的概念。新产业不断产生，新居民不断涌入，用过去的统计数据来计算未来的投资，方向错了。”

    买过股票的人知道，看好一个行业，不需要它现在估值多少，而是看好它未来的发展。腾讯股票在香港上市，涨了几十倍，有的商界老手，比如李富翁的儿子，涨了几倍就卖了，不洋洋自得。他其实是傻，没有看到中国巨大的动力和前进的速度，后来成为别人的笑柄，如同许多怀疑论者一样。

    “中国崩溃论在国际上很有名，但事实呢？事实是，只有一件事被反复证明，就是中国崩溃论本身，一次又一次地崩溃了。”

    有人举手，问题来了。“冯总，按你的说法，房价不会崩溃，但日本呢？”

    这个问题，估计是许多人想到的，有学术界的人，居然还整理出中国房价崩溃的时间表，也是参照日本的模式进行的。

    “因为国情不同。日本已经完成了工业化和城市化，人家已经是发达国家了，我们还是发展中国家。我们的城市化率不到60%，人家早就超过80%了，阶段不同。所以没有可比性。也许再过20年，再来比较，有可比性。况且，日本与中国的经济模式区别太大，没有参照价值。”

    他也估计到这个问题的重要性，继续解释了一下。“日本，外向型经济，本身经济和外交政策并不独立，自身市场又太小，发展到一定程度是有天花板的。学过国际政治的人，应该明白。而我们，上海仿佛发达国家，甘肃是第三世界，本国的差异就决定了发展的空间，更重要的是，我们有底气，不会签订广场协议。”

    这个解释已经很权威了。我们外向型依赖如果出现问题，光内部市场的平衡就留下了足够发展需求了。况且，我们体量如此之大，本身的市场规模，就可以独立发展。美国，也没在我国有驻军，这是硬道理。

    “还有按国际上的投资公式来计算中国房价的，比如租售比。但是，中国人是一个爱家的民族，大多数房子宁愿空着，也不是拿它的租金来作投资标的的。更何况，价值的衡量与租售比更不可混淆。”

    这话扯得有点远，我想听他的逻辑。

    “享受发展红利，享受货币超发带来的增值红利，远比租金收入高，租售比，根本不在大多数投资者的考虑范围之内。”

    “如果按价值计算，也不能按国际惯例。西方国家，土地是私有的，而中国，土地是国有的。你的产权只是七十年，但正因为是国有，所以，地价是政府垄断的，不是市场价格。房地产最基础的成本和价值，没有市场化，你拿国外的价值评估体系来评价，那是缘木求鱼。”

    难道中国最特殊的情况，世界上就没有参照物了吗？

    “中国的土地制度，有点类似于香港，香港的房价虽然有波动，但近几十年的疯涨，确实证明了一点，房子的投资价值超过了大多数标的。主要是升值的利润，而不是简单的租金。”

    香港的房价，有的已经高到几十万一平米了，确实把大多数普通人隔离了市场。并且，香港只有那大的地方，普通人无处可逃，未来，将是它最大的隐患。

    “下面，我讲第三个问题，重庆怎么办。我想这是大家听我讲座最关心的问题。”

    对啊，光如何认识，只是文章的上部分，最终有用的，是如何面对和解决问题。

    “我听说，有人在问，为什么重庆的房价比不上成都。还说，为什么上涨的速度，比不上全国其它一二线城市，我觉得，既是现实的表现，更是政府的英明。”

    这话等于是肯定了这个现象，估计很多想赚大钱的房地产商人，要失望了。

    “这与重庆的发展阶段有关，与市情有关。大家想一想，重庆的人均GDP是多少，在全国排多少？以这样一个水平，如果房价与南京一样，有多少人买？所以重庆以量换价，是现实的。其实，大家也没损失多少，在座的开发商，至少开发了好几个楼盘，单个项目利润少点，但做了好些项目，利润总量也不小了。大家没有直观感受，在沿海的一些一线城市，很多开发商一生只是一个楼盘，没机会竞争到其它的地块了。”

    对，高利润引来强竞争。而薄利多销的重庆开发商，反而没有引起巨型地产企业的高度关注。如果它们高度介入，那本地开发商，想吃这碗饭，就难了。

    “最关键的是发展阶段不同。重庆，是一个还没完全工业化的城市。一个老工业城市，被大量贫困的农村包围着，就是这个现状，大家承认吧。”

    下面的议论当然是承认的，都知道，原来四川划给重庆的，大多是财政亏空县，最贫困的地方。

    “老工业城市和计划经济下的大城市，面临着工业升级，在技术和资金不占优势的情况下，怎么办？比如沈阳在衰落重庆在崛起，许多人怪罪，是因为重庆级别高，直辖了，其实并不单纯是这样的。在工业改造升级的过程中，重庆大胆运用了市场机制，加上政府的正确指导，所以成功了。中央在帮重庆，难道，中央为振兴东北，投入还少了？”

    这话是鼓励和肯定。这两个城市，几十年前，一个是西南的老大，一个是东北的老大。都有辉煌的历史，比较起来比较直观。

    “中国是靠什么前进的？在政策上，是靠市场化前进的。沈阳的政策还没有跟上市场化的脚步，落后是必然的。今天还在为行政级别而喋喋不休，是没认识到问题的根本。而重庆，政府适应了市场化，所以成功，跟上了中国整体奔跑的节奏，扮演好了自己的角色。所以，得到了自己应有的发展。”

    投资不过山海关，因为投资是市场行为，山海关那边，还是计划经济思维下的政府。

    “重庆的市情是什么？是一个老工业化城市拖着一个庞大的贫困农村。改造升级的任务重，而民生欠账和拖累大，这当然需要中央的支持，但重庆也在自己的角色扮演中，上演了精彩的一幕。”

    大家想知道，他是如何表扬自己的，听得格外认真。

    “不能说老和穷全是劣势，也有优势。把自己的优势尽力发挥，弥补劣势，这就是聪明的打法。优势是什么？劳动力充足且价格便宜。”

    他一下就把我的思路打开了，原来我都没有想到，这是他被称为高手的原因吧。

    “原来重庆的劳动力，有两个特点。第一，刚从农业中解放出来，普遍技能不高，并且资本积极不多。第二，大多数在沿海打工，工种主要是体力活，建安之类，工厂普工，挣得少。”

    这很符合实际，我舅舅家，除了表弟，其它都是普工。而王叔叔家，如果没有我，现在他两个子女恐怕还在普工的层次挣扎，没有上进的机会。

    “所以，重庆选择的工业升级的路径就是渐次发展的，以适应这个劳动力的现状。比如最开始是摩托车，后来有了熟练工人过后，再是汽车。最开始是初级建安公司的土石方工程，现在可以修跨江大桥和复杂隧道。最开始是做富士康代工厂，后来变成平板电脑的主要生产基地，这是一步步做上来的。不怕起点低，就怕不进步，只要人们都有致富的上进心，就有学习的动力和成长的欲望，这就是重庆正确的路径。”

    谁知道，我身后就有一个长安汽车的高管，他几乎受到了身边许多人的询问，他原来就在生产摩托车。现在，摩托车的一些生产线，已经下移到越南了。

    “打苦工挣了第一桶金，除了消费，就得积累。要不然，投入再生产的资本就没有了。我说过，最大的消费是住房，如果房价过高，这一批劳动力承受不了，就不会聚焦到这里来，用脚投票，他会选择回到乡间，或者到工资更高的沿海打工，成为候鸟。重庆这样的大城市，光靠候鸟经济，是没有出路的。”

    候鸟经济是中国目前许多县城的景况。平时没几个年轻人，消费水平也不高，一旦过年了，市场突然火爆起来。因为，打工的带全回来了。这就是候鸟经济，每年只能做一个月好生意。

    “为了防止地价过快增长，重庆探索了地票制度，扩充了土地的来源。并且，给农民进城提供了最原始的启动资金，这在全国，是开创性的。所以，我说，重庆的领导，选择了一条最适合本地的发展思路。如果重庆的房价如同成都一样，从居住环境来看，你选择哪一个？”

    本来成渝经济是一体化的，一个负责生产，一个负责消费，如果不扮演好自己的比较优势的角色，恶性的同质竞争，只能是两败俱伤。

    “好，下面我再讲讲成都。这个城市是一个典型的消费型城市。并不是说它没有生产，但它的生产，所吸引的就业人口是不多的，当然，它制造业，都散在周边城市了。成都所保留的，主要是服务业。这个行业是它千百年来的定位，消费和生产模式造成的，没必要改变它。”

    四川有钱人，都选择在成都养老。不仅如此，周边的青海西藏云南的人，有许多在成都买房养老，是因为，它的确是一个风景好、节奏慢而消费丰富的城市。

    “成都以消费为主体的经济模式，吸引着大量有钱人进入它消费，卖给有钱人的房价，当然比卖给工人的房价要高，这是肯定的。但是，它的房价又不如其它发达二线城市，比如武汉、南京、苏州高，这是为什么呢？”

    的确，我在温州时就听说，有几波次，温州炒房的大妈们，在成都吃了亏，听说过许多分析，他的结论是什么呢？

    “其实很简单，成都已经实行了城乡一体化，只要政府愿意，用石灰画个框，就可以建房子，住在温江与成都市没有区别，这种地租级差不明显的城市，炒房是要吃亏的。”

    级差不明显，这是我第一次听到对成都的评价。

    “成都平原历史以来，就是富庶为名，并且近代未经历过毁灭性战争，所以，中心城区与周边郊区，公共资源都很好，服务和消费水平都差不多。以重庆为例，以解放碑为中心，半径每增加一公里，地皮价格就完全不同。但在成都，没这现象，有时距离中心区两公里甚至五公里的地方，地皮价格都没多大差异。所以，他摊了大饼，你怎么炒？物以稀为贵，它的土地几乎是无限的，你怎么抬价？”

    垄断稀缺地段的房屋供给，是温州炒房团惯用的手法。但成都根本就没有什么稀缺珍贵地段的概念，就没办法操作了。

    “所以，重庆走了一条正确的路。按股市的说法，慢牛比疯牛健康，我们要给重庆市政府一个大大的赞。”

    他的演讲结束了，现场反映很热烈。我对所谓的房地产并不感兴趣，但我对他的思维方式感兴趣。一个高手，肯定思维方法上，有独特的地方。

    我觉得，他喜欢从最基础最原始的问题开始思考，不是简单对房价进行技术上的分析，把它纳入中国历史进程甚至世界经济史中参照，是有底气的做法。

    人性没变，经济发展的规律就没变。条件不同，所以发展的阶段和模式不同。这个逻辑其实很通顺，但大家就是没有注意到。

    他在回答大家问题时，有一个回答让我对他肃然起敬。有人问他，为什么近段时间，把主要精力，投入到美国最高端的商务房产上。

    他的回答很长，但初心伟大。他的意思大概是这样的，美国也是人，人性相同，所以基本规律相似。

    但不同的是，美国已经发展到高级阶段，他想通过实际操作的方式，更全面地了解其市场的规律。

    要知道梨子的味道，就得亲口尝一尝。

    他引用这句话，表明了他曾经是受过传统教育，并熟知老毛的。

    他成长的年代，跨越了计划经济到商品经济到市场经济的几道坎，思维的方式虽然很触及根本，但也不可避免地带有他所受教育的特点。每个人不可能完全超越自己的时代，尽管他是最聪明的人。

    在他们那个年代的人，都是半个政治家。他曾经对他的一个兄弟，目前是中国最大的房地产商之一的王总说过：“有钱和有名，在中国，你只能选择一个。”

    这个说法，透露出他政治上和社会上的敏感性。其实，冯总本人所办的公司，基本上没有中国市场活动了。因为他名气实在太大。他知道，智者的下场并不好，中国历代都这样，这是人性。

    我想，他跑到美国投资，与其说是试水，不如说是狡兔三窟，为自己的隐退，多作一个准备。

    这事，我没法与他探讨，即使提问，他也不会回答。隐退，首先是隐，把自己最真实的目的，隐藏起来，如同张良当年对皇帝宣称，他的目的只不过是喜欢炼丹。