在讲座没开始前，大量的听众，已经开始在会场外的走廊上，谈论开了。

    “你说，房价增长速度，重庆明显干不过成都，难道我们这就白直辖了吗？”说这话的人，好像是个商人模样，听他话的人，仿佛是个官员，官员手上拿着一个玻璃水杯，泡的是普洱茶，还好，不是枸杞。

    “王总，你话说的，我都无言以对了，你的楼盘不也赚了钱嘛，给你那低的地价，你只算差价就行了，还不嫌够？”

    官员的说法，显示出亲密的程度，看样子，他跟这个王总非常熟悉了。

    “你说得对，差价，只能算过得去。我是在想，我们重庆的地价，为什么不炒热它呢？”

    “你这就显然是不知足了，政府控制是一方面，重庆这个现实，有其他很多原因的。”

    “其实，我觉得重庆这个现实，我是一家之言啊，你别见怪。我们政府要开一块地出来，挖山填河的，比成都的成本高多了，他们那里，用石灰划个框，就可以卖地了。”

    这话说得，周围好几个人，都哈哈大笑起来。

    确实，如果按开发成本来算，地价是最主要的成本。而重庆整理出地皮的成本，的确是远远高于成都的。

    这时，出来一个很有风度，穿西服的人，好像是个老师，因为他提的包上，还印有学校的名字。

    “这个问题是多方面的，也许有平均收入的差异，也许有供求关系的差异，也许有政府思路的差异，更重要的是，咱们重庆的市情，一个大城市建在山上，本来就展不开，周围还被贫困的山区所包围，这个现实，或许决定了，在重庆搞房地产，制约因素太多。反正，我也没闹清楚，听听今天的讲座吧，或许他给我们有启发呢？”

    这个教授所说的理由，官员们和商人们，肯定都想过，他说了，等于没说。

    光说可能性，没有多大的学术价值的。教授也自动退回到人群之中，觉得自己的发言，没有引起大家的兴趣。

    有一种人搞学术，利用辩证法的诡辩技巧，把矛盾的两个方面同时强调，好像很全面，其实没观点。这种官话什么时候传染到学术界，我不知道，但习惯很让人讨厌。

    比如，有人说，工资低了，这是不好的。但他会说：工资低了，当然不好，但是，也有好处，比如你学会了节约和低碳生活。

    比如有人说，孩子调皮，不听老师话。他会说：孩子调皮不认真学习，是不太好。但是，调皮，说明他身体好，精力好，甚至是有创造力的表现。对不对？

    这种说法，简直就是不讲道理。这种不讲道理在于，他总是说，凡事都是有好有坏的，不要那么计较。那么，不计较就不是问题吗？倒底是好的占多还是坏的占多呢？如果不说出一件事的主要特点和倾向，我问你干啥？

    这种两方面都说的人，不仅混淆是非，而且态度很恶劣。别人问你问题，是想找到解决问题的办法。但你这种两面都说，戴着辩证法的帽子，实际是否认问题的存在。

    会议时间是准时开始的。主角上场了，他的形象本来也经常出现在媒体之上，进来时，大家的掌声还是比较热烈的。

    他开始客气了一番，这是礼貌，随即就开始了正式的演讲。他开始演讲的风格，就已经区别于大多数讲座了。

    大多数人开讲前，总要说，这是我一家之言，我是来学习探讨的，请大家多提意见。但他没有这种托辞，只是直接开始。

    他的开头，就与众不同。

    “各位，闲话休谈，书归正传。来之前，大家预先给了我十几个问题，我不准备一一回答，我按我的套路，讲清楚几个问题，大家估计就有些答案了。”

    这典型是以我为主的打法，在下面如此之多的官员、成功商人、学术人士面前，直接了当地讲课，毫不啰嗦。

    “第一个问题：楼市在经济中的地位和作用。”

    他直接进入问题，这种讲课方法相当简捷，是我喜欢的方式。

    “我当年之所以成立房地产公司，是因为它是市场的需要，也就是说，有需求，就有市场。简单点，就是能够赚钱的，事实证明，我也赚了钱。结果证明，我的判断正确了。我相信，在座的人，要不是房地产开发商，要不是政府官员，要不是相关学术界人士，都是楼市兴盛的受益者。这样大的受益面，通过结果，证明了我当年判断的正确性。而大家知道这个判断正确，但心里却总是恐慌，为什么呢？解释不了。人们总是对自己不太理解的东西产生怀疑和恐惧，这是人性。”

    他这一段说辞，让人佩服。人们在兴奋中担心，肯定是不知道原因和理由，所以总是怕。

    “我当年判断有三个依据。第一，全世界所有国家，一旦开始大规模工业化后，就会开始城市化。城市化的后果，就是人口向大中城市集中，并且越来越向大城市集中。东京是这样，伦敦是这样。尽管为疏解大城市人口，日本和英国也做了些逆向的政策，但效果证明，那些政策失败了。为什么？因为不符合规律。”

    此时，下面有个人举手，好像要提问，主讲人点了点头，请他提问。他站起来，我一看，就是开始前讲话那个政府官员。

    “请问一下冯总，美国或者一些欧洲小国，为什么没出现大城市化呢？他们的居住人口，好的地方，大多在郊区。”

    “问得好，你这个问题是许多人担心的特例。当然，今天也不是特例，原因其实很简单，你所说的美国等，已经进入了后工业化时代。美国的制造业及实体工业，已经连续二三十年衰退了，他们经济的主力，是科技化和全面金融化。服务业，已经成为他们经济的最主要内容。”

    对了，这个解释，在明白人面前，不需要多说了。我国在工业化没全面完成时，根本无法与后工业化时代的国家相比较。并且，后工业化，给美国带来了产业空心化问题，而今给美国造成了许多结构性矛盾。所谓的08年金融危机，就是过度金融化造成的，这还是在它有美元霸权的情况下产生的。中国没有人民币霸权，要走这一条路，只能是死路。

    而欧洲一些小国，根本没有可比性，因为它只要一个产业发达或者一个企业兴旺，就可以解决全国的问题。一招鲜，吃遍天，小国有小国的好处。

    “我继续讲，制造业发达的中国，人口的聚焦效应，可以将资源配置和利用耦合出最大效益，所以，人口向大城市集中，甚至中国未来的大都市化，是必然的。我可以预测，今天搞的小城镇建设只能是过度，今天是农村的空心化，明天是小城镇空心化，这是肯定的。”

    我们就需要明确的结论，不要那些似是而非的东西。

    “所以，第一条判断成立了，就决定了，大城市需要很多的房子，来吸纳新进来的人口，所以，需求决定了楼市必然兴旺。我是说的大城市，至于中小城市，得分具体情况。”

    “第二个理由，楼市具有金融属性。上世纪二三十年代，美国出现了一个法案，规定传统银行不能进行投行业务。为什么？按经济规律，如果在实体经济与银行之间，如果没有过度地带来隔离的话，产业资本会被金融资本高度控制。例子嘛，我就不举了，你们有空去翻摩根家族的经营史就行。反正，目前，这是世界上的一个共识，中国也一样。但中国还有个特殊的情况，加剧了这一趋势。”

    如果存贷业务的银行，完全无节制地参与到投资银行业务，造成国家金融化，实体经济就会被严重控制。马克思所说的金融寡头和超级垄断的时代，会造成灾难性的影响。

    美元是世界代币，它都不敢这样搞，更何况是中国了。当然，我最感兴趣的，是他如何解释中国的特殊性。

    “我们这些年靠制造业和贸易起家，巨大的顺差带来巨额的外汇，而我们的资本不能自由兑换，这就造成了因外汇占款带来的大量的货币超发，这么多货币在市场上，并没有引起物价的飞速上涨，为什么？因为许多钱都沉淀到楼市上了。楼市，是对付货币超发的稳定器。并且，由于楼市可以按揭，是有杠杆的，所以，楼市上涨也成了投资的放大器，这也就是楼市的金融属性，让你的收益率达到或者超过社会平均收益率的原因。”

    这个观点我是认同的，多余资本要找出路，没有楼市这么大的盘子，社会上的物价，早就可以涨到天上去了。

    “基于金融的原因，美国的房价也延续了大约六十年的总体上涨趋势，这就是证明。”

    他这一说，我倒想起以前在北京时，看到的一个报告，虽然美国房价有波动周期，但是从整体上来说，几十年来，始终是保持上涨势头的。

    人性的贪婪，让人们喜欢放大收益的杠杆，从而也放大了风险的杠杆。但当巨大的市场出现普遍标本断裂的风险时，政府就不得不以印钞票的方式来救市。

    这样的后果，是财富再分配，那些没有投资的，仅在银行存款拿利息的人，就是最大的受损者。比如，在1930年，在银行存款为30万美元的人，到了1950年，按最高的利率，最终财富也许仅有一百多万美元，但当时的30万美元可以卖一栋占地一公顷的豪华别墅，而后来的一百万美元，只能卖到不值当时一半的东西了。

    “货币超发是普遍因素，是历史必然，只要这个国家要前进。必须进行财富再分配，给那些愿意投资的人。保守的策略，在全社会人的欲望面前，始终是要失落的。”

    他的这个结论，简直可以说是人性论了。经济本质上是个生产现象，或者有分配的因素，但是，更重要的是，反映人性的欲望。

    “第三个理由，中国处于快速发展期，人们对好房子对大城市的需求，不仅在意愿上旺盛，而且在能力上有条件。大家想一想，进城来买房的人，是不是大多数是外来打工的人，他们原来是农民，对不对？他们的收入提升了，所以才有这个能力。”

    当然，我就是个农民出生的人。

    “大家再想想，跟随时代前进的人，即使是城里人，大部分，是不是都换过房子，越换越大，越来越好？这是前进的力量，谁也阻挡不了。”

    “这里面，还有工业化的积累问题，导致政府的倾向，这个问题，我想细说一下。工业化是需要积累的，比如道路、桥梁、通信这些基础设施，是工业化必须要的骨架。这种大项投资，钱从哪里来？短期内收益并不明显，长线投资只能由政府承担。政府的钱呢？所以，中国的房地产走了一条香港的路，高额税收促进了地方政府的财政，这个财力为改善城市条件和工业化积累提供了养分，这就是一个正循环。”

    他所谓的细说，也只是说了一个思路。因为在座的都是专业人士，完全可以做到点到为止。

    “以上是我讲的第一个问题。当年，我想到这些，就知道，赚钱的机会来了。我虽然不算太聪明，但也不太笨，包括跟我一起干的兄弟们，所以，时代成就了我们，并不是我们有多大本事。”

    这倒不是谦虚，把功劳归结于好的时代，是客观的。因为风来了，猪都可以飞上天。

    但是，他没本事吗？当然有。他在二十年前，都已经研究过世界房地产业发展的趋势和工业化相关的情况，也了解了美国及欧洲的历史，可以说是，他当时就已经站在了大多数中国人的前列了。所以，称他为房地产教父，是有道理的。

    一个真正的高手，不仅研究出道理，而且他的道理，在实践中证明成功了，他才算得上是高手。

    “第二个问题，衡量房价高低的因素。这个问题，估计大家都在关注，并且各有结论。但是，很多人的结论，往往在分析方法上，就错了。”

    他这一说，下面议论纷纷，如果说下面许多人分析方法都错了，那这就是革命性的。你再聪明再努力，如果方法错了，就如同赶着马车去渡海，不要说淹死，估计到海边，你都不敢下水了。

    “错误在哪里呢？很多人喜欢用价值的办法来讨论价格，还有的人喜欢用成本的办法来讨论价格。这两种情况，都是偏颇的。为什么？因为没有注意到工业化前进的过程，没有注意金融属性，更没有注意城市间的差异。当然，还有人用平均工资来计算购买力的，更错得离谱。”

    这话一出，大家就炸了锅了，交头接耳的不少，会场嗡响起来。过了好一会，才安静下来。

    主讲人并不急着继续讲，他让下面的议论继续一会，让子弹飞一会，当大家声音渐小时，他才开口。仿佛这是一场他早已看惯的戏剧，他知道什么时候该演出下一幕。

    “大家在计划经济时代所学的经济学理论，很多是不适合现代社会情况的。比如价值论，按马克思所说，价值是凝结在商品里的必要劳动时间。但是，这种劳动时间的计算是非常复杂的，甚至变得不可能。为什么？一个农民拼命劳动种出来一年的庄稼，为什么赶不上他外出打工一个月的收入？”

    这的确是个大问题，也导致了今天的农村空心化。农民一年的收入几千元，如果他打工，一个月就挣到这么多。那么，一个身体和智力正常的人，为什么不出去打工呢？

    “为什么，我们过去几十年，人人都努力工作和劳动，大家还吃不饱，而今天，粮食却吃不完了呢？”

    这个问题更有说服力。

    “不是说价值定律已经失败，但至少可以说，价值的计算确实复杂，不是我们可以完成的数学题。既然题目太难以至于我们做不出来，为什么还要在这个公式上主导大家的思路呢？考试过的人都知道，如果出现太难的题，避开它，先把简单的做了，把该拿的分拿了，就这个理。”

    他这是回避法，他当然不敢随便否定老马的结论，毕竟有这么多官员在场。但他用回避法来说服大家，是比较好的切入点。这个人虽然表面很狂，其实很精明的。

    “里面的逻辑很简单，我们比较一个农民与一个工程师的劳动价值，你可以说是教育和培训的价值提升了工程师的劳动价值。那工程师所受到的教育里，有的是老师和学校给予的。但知识体系本身，包含了人类几千年的科技和文明成果，你如果给这几千年的智慧估值？”

    一提到给文化思想科学技术估值，甚至估计人类文明成果的价值，那就是一道算不完的题了。

    “还有的人喜欢用成本的方式来估值，这也存在问题。大家知道，房地产除了地皮成本，还有建安成本，资金成本，税费成本等。地皮成本，我是指政府腾出一块地来的成本，看起来重庆比成都高，后面三项成本，重庆跟成都差不多，为什么，重庆的房价反而比不上成都呢？”

    这其实是会议前，那个所谓王总与政府官员探讨的问题。当然，大家关注，听得也格外认真，会场完全没有杂音，连偶尔有人咳嗽，都显得非常克制。

    “光听成本论的人，还停留在计划经济时代，有什么调拨价，出厂价，批发价零售价。而今天，供需才是决定价格的主导因素，成本并不是。如果成本是的话，为什么有亏本甩卖呢？为什么行业间利润率差距会这么大呢？为什么股票涨跌中，中国建立不起真正的价值投资呢？为什么市盈率和市净率决定不了股份的趋势呢？”

    这些问题，都是目前经济学界最基本的问题，一个做生意的或者搞实业的，甚至学生，都对此事有些迷惘。

    “有的人，喜欢用所谓欧美银行的公式来计算房价的价值，这也是错误的。所谓房价收入比来看购买力，说十年不吃不喝才供得上房子，不划算。按这样说，那些在大城市买房子的都是傻瓜了。而事实是，他们都是比较成功的人。”

    他不说答案，继续把问题引向尖锐。

    “有的按所谓租售比来看投资价值，所谓房子总价除以租金，在200至300倍区间，投资才是安全的。学院派总这样说，现在有的城市已经达到400倍以上了，所以不值得投资。这也是乱说，不合实际的。”

    最流行的几个观点，都先被他否定了，这就很刺激。

    “所有理论的对错，一定要符合事实和历史趋势，符合基本逻辑，如果不符合，不是现实不对，是你的理论不对。”

    实践才是硬道理。有人出书，说股票翻三倍的金点子，基本是胡说。他有那实力，何必来卖书钱呢？自己直接上股市不就得了？

    “这些理论最大的毛病在于静态分析，而中国是一个处在飞速发展的巨大的变革年代，世界也随之震动，你为什么要用过时的、静止的观点来看事物呢？这不是形而上学，就是坐而论道，有意义吗？”

    他先扣了一个老马哲学上的帽子，因为大家熟悉这两个词。

    “在今天不断发展变化的中国，形成了一股巨大的力量，不仅会改变所有中国人的生活和观念，也改变着全世界的面貌。历史以来，没有这么大体量的国家以如此之快的速度前进，这本身就是一个奇迹。你在奇迹面前，固守陈规，被时代抛下后，还要埋怨，那属于聪明过了头吧。”

    这句话有点带讥讽了，但不会冒犯，因为大家抱着财富的目的而来，总体上，聪明人，还算是虚心的。这是他们成功的原因之一，在座的都有这个特征。